容積移轉制度簡介
我國容積移轉制度主要係參酌歐美國家發展權移轉制度（Transfer of Development Rights, TDR），而美國施行容積移轉之緣起，主要用於解決紐約市古蹟保存問題，期以運用容積移轉補償古蹟土地所有權人，因其財產指定為古蹟限制開發所受之損失，以消弭土地管制所帶來之不公平，亦可藉由容積移轉制度，促進都市其他地區，得以作更高密度之發展。
而我國除參酌美國發展權移轉概念制定古蹟與歷建之容積移轉制度外，亦運用容積移轉機制解決政府長年財政能力困難，無經費徵收都市計畫公共設施保留地之問題，爰以容積移轉作為補償公共設施保留地所有權人方式之一，其法源為「都市計畫法」第83條之1：「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。⋯⋯」，內政部並據以訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」以為執行。各地方政府主管機關得考量都市發展密度、總量、優先次序等因素，訂定審查許可條件。容積移轉制度可參考以下容積移轉示意圖。
因容移法規繁瑣難懂，精誠針對北北桃地區，編製「臺北市、新北市及桃園市公設地容積移轉簡易檢核表」，方便申請人依此表快速檢討開發案是否適用容移法令，但因法令繁瑣且不時修訂，仍須以最新公告之法規與都市計畫規定檢討確認接受基地適用容積移轉之條件與移入比例。
多類型容積堆疊
一宗建築基地之建築容積可由下列不同類型之容積所組成。
一、基準容積
指依都市計畫及其他相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
二、都市更新獎勵
指依「都市更新條例」開發之建築基地，給予之建築容積獎勵。
三、危老重建獎勵
指依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」開發之建築基地，給予之建築容積獎勵。
四、都計獎勵容積
政府在制定都市計畫時，提供各類獎勵容積以達成特定政策目的（例如重劃區之開發時程獎勵是鼓勵地主儘早開發建設，加速重劃區之發展，綠建築獎勵是鼓勵興建符合綠建築規範之建物，以達到節能環保與生態永續之目標）。因為都計獎勵容積是配合政府政策或透過建築設計及基地規劃即可取得之獎勵容積，其成本最低，所以是堆疊各類容積時優先使用之容積類型。
五、TOD增額容積
透過都市計畫有條件地提高重大公共建設（如捷運／輕軌）周邊地區的容積，鼓勵大眾運輸場站周圍地區朝高密度土地使用發展，以大眾運輸取代私人運具，解決市區交通擁塞及環境污染等都市發展課題，並視增加的容積為公共財，由估價師估價，申請人支付價金用以挹注公共建設預算。
六、容積移轉
指將一宗土地之容積移轉至其他可建築土地供建築使用，依送出基地類型，分為古蹟、公設保留地及歷建三種。臺北市另有發布「修訂臺北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫案」之大稻埕容積移轉。使用古蹟與大稻埕容積移轉之優點為原則上可建築土地即可作為接受基地，限制少，缺點是屬於等值移入，容移成本較高；而公設保留地容積之優點是屬於倍數移轉，容移成本較低，缺點是接受基地限制條件較多。 容積移轉與都計獎勵容積及增額容積最大不同之處在於，都計獎勵容積與增額容積均為一次性使用之容積，當建物拆除重建，該次建築執照核准之都計獎勵容積與增額容積即不復存在，而容積移轉移入之容積依內政部98年3月2日台內營字第0980029408號函釋乃永久定著於接受基地上，與建築執照是否廢止或重新申請無涉。從這個角度來看運用容積移轉制度移入之容積相較於都計獎勵容積與TOD增額容積更具價值性。
因容積堆疊涉及都計、都更、危老法規及不同類型容移規定，其適用條件與移入上限規定繁瑣複雜，請直接聯繫精誠免費為您的開發案提供容移可能性分析，協助規劃最佳方案，以獲取最大開發效益。
容移代金制度簡介
內政部於民國98年10月22日增訂都市計畫容積移轉實施辦法第9-1條：「接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之…」作為容積移轉得以代金方式申請之法源依據，而後部分縣市陸續在其容積移轉審查許可法規增訂代金規定。
從法規面來看，公設地容積移轉制度目前可分為全代金制、強制雙軌制、彈性雙軌制及僅捐地容移制四種。強制雙軌制要求申請人必須申請一定比例以上容積代金方可申請捐地容積移轉；彈性雙軌性則是申請人可自行決定要以捐地或繳納代金方式辦理容積移轉或是兩者混合比例申請。僅捐地容移制是該地方政府因政策考量尚未修訂容移規定，增列代金規定。
因都市計畫容積移轉實施辦法要求代金制度須由估價師查估市價而定，使得大多數區域之代金價格仍遠高於當地公設地市場交易行情，對於建商而言，選擇捐地容移仍是較符合開發成本效益。從實務面來看，目前真正雙軌並行之縣市仍佔少數，精誠亦整理下表全台各縣市實施公設地容積移轉制度一覽表供客戶參考，歡迎進一步洽詢精誠了解容積代金細節。
111年07月01日 精誠編製
TOD增額容積
目前全台有臺北市、新北市、桃園市及高雄市已實施TOD增額容積制度，規定各異，針對北北桃地區，精誠編製「臺北市、新北市及桃園市TOD增額容積簡易檢核表」，方便申請人依此表快速檢討開發案是否適用TOD增額容積法令。但因法令繁瑣且不時修訂，建議仍須以最新公告之法規與都市計畫規定檢討確認開發基地適用TOD增額容積之條件。目前新北市、桃園市均有規定TOD增額容積適用地區，申請人必須先購買一定比例之增額容積，才能申請容積移轉，請聯繫精誠了解TOD增額容積細節。
常見QA(建商篇/地主篇)
建商篇
Q1：建地面積多大與臨接道路多寛才能容積移轉？
依都市計畫容積移轉實施辦法第4條授權各縣市政府為辦理容積移轉，得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序，訂定審查許可條件，故申請人須依建地（接受基地）所在地之縣市政府訂定之容積移轉審查許可條件法規檢討開發案是否適用容積移轉法規。
精誠針對北北桃地區，編製「臺北市、新北市及桃園市公設地容積移轉簡易檢核表」，方便申請人依此表快速檢討開發案是否適用容移法令，但因法令繁瑣且不時修訂，建議仍須以最新公告之法規與都市計畫規定檢討確認接受基地適用容積移轉之條件與移入比例，建議聯繫精誠諮詢相關細節。
Q2：容積移轉的法規上限為何？建地可容移多少%？
依都市計畫容積移轉實施辦法第8條規定：「接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。」
每宗接受基地之基地條件不同，面積大小、臨路寛度、是否位於整體開發區等等條件各異，應依建地所屬都市計畫規定與容積移轉法規檢討可移入容移之比例，建議聯繫精誠諮詢相關細節。
Q3：送出基地法規上要符合什麼標準？
依都市計畫容積移轉實施辦法第4條規定授權各縣市政府為辦理容積移轉，得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序，訂定審查許可條件，故各縣市針對可受贈之送出基地類型與標準均不同，加上送出基地現況可能多有佔用情形，建議直接聯繫精誠協助釐清持有之公共設施保留地是否可作為容積移轉之送出基地。
Q4：何謂面臨永久性空地？
依都市計畫容積移轉實施辦法第8條規定接受基地若面臨永久性空地，容積移轉之上限可增加至接受基地基準容積之百分之四十。其立法意旨依內政部101年11月12日內授營都字第1010342859號函釋：「係考量該等地區公共設施服務水準較其他一般地區為高，對增加容積的容受度較大，爰規定位於該等地區之接受基地得增加容積移入上限。
依建築技術規則建築設計施工編第1條第40款規定：「永久性空地：指下列依法不得建築或因實際天然地形不能建築之土地（不包括道路）：（一）都市計畫法或其他法律劃定並已開闢之公園、廣場、體育場、兒童遊戲場、河川、綠地、綠帶及其他類似之空地。（二）海洋、湖泊、水堰、河川等。（三）前二目之河川、綠帶等除夾於道路或二條道路中間者外，其寬度或寬度之和應達四公尺。」
至於如何認定接受基地是否面臨永久性空地，因涉及個案事實認定，係屬各地方政府主管機關權責管轄，建議聯繫精誠協助釐清個案移入之上限。
Q5：如何計算代金價格？
目前已實際執行容移代金制度案例之縣市主要有臺北市、新北市、桃園市、臺中市、高雄市、屏東縣及臺東縣，除高雄市與屏東縣以接受基地公告現值為計算代金之基準外，其他五個縣市均依都市計畫容積移轉實施辦法第九9-1條規定：「接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之……」委由估價師查估並經權責機關核定之，因每宗接受基地條件各異，代金價格有高有低，建議聯繫精誠諮詢代金估價細節。
Q6：建地是否在TOD增額容積適用範圍內？可否同時申請增額容積及容積移轉？
目前已實施TOD增額容積制度之縣市有臺北市、新北市、桃園市及高雄市，可查詢此四都發布實施TOD增額容積之都市計畫，確認接受基地是否位於增額容積規定範圍內。
高雄市強制規定TOD增額容積實施範圍內之接受基地不可再申請容積移轉、臺北市可併同申請TOD增額容積與容積移轉、新北市與桃園市則要求必須先申請一定比例之TOD增額容積，始得申請容積移轉。因其法規繁瑣複雜，建議聯繫精誠諮詢相關細節。
地主篇
Q1：請問要如何知道我持有的土地是什麼類型的土地？
若以都市計畫來分類土地，可分為都市計畫內之土地與都市計畫外土地，都市計畫主管機關為各縣市政府都發局或城鄉局，都市計畫外土地則由各縣市政府地政局負責編定。故最簡單的分辨方式是申請地籍謄本，若謄本上的使用分區與使用地類別顯示空白，絕大多數就是屬於都市計畫內土地，有顯示編定資料就是屬於都市計畫外土地。
另外可使用各縣市之線上使用分區系統或全國土地使用分區系統（https://luz.tcd.gov.tw/WEB/）查詢持有之土地屬於都市計畫內之土地使用分區類型。
而可容積移轉之土地係指都市計畫內尚未依法取得之公共設施用地（即仍屬私人產權所有），稱為公共設施保留地，俗稱公設地或公保地。
Q2：請問我家的公共設施保留地有沒有可能被政府徵收或解編為建地？
各類型之公共設施保留地中，以已開闢完成且供公眾通行之道路用地佔最大宗，因已成立公共地役權關係，已開闢之道路用地原則上並不在政府規劃徵收或解編之範圍內，只能透過容積移轉方式獲得較合理之補償。
自民國101年政府修法將土地徵收補償標準由公告土地現值加成補償修改為按照徵收當期之市價補償後，徵收土地所需預算大增，除非地主持有之公共設施保留地屬於未開闢並且被地方政府列為急欲興闢之重點工程才可能被政府徵收，否則在當前地方政府財政日益困難的情況下，長年持有公共設施保留地之地主幾無可能被徵收獲得合理補償。
若地主持有之公保地屬於地方政府公告列為優先解編的公共設施保留地標的，的確有機會透過都市計畫通盤檢討列為解編標的還地於民（辦理期間極長），但是要注意解編必須回饋一定比例之土地給地方政府（極不合理），可能導致分回之土地面積過小無法利用；而且變更為非公設地後，若要出售就要繳納鉅額之土地增值稅，所以解編有利有弊，建議地主要審慎評估之！
Q3：請問我的公共設施保留地值多少錢？
公共設施保留地的價格主要受供需影響，買方是該都市計畫區內欲開發興建有容積移轉需求之申請人，賣方是欲出售持有之公設地地主。通常若該區有大面積整體開發區（例如市地重劃或區段徵收）會有大量需求，容易導致供不應求，成交行情在一定期間內會快速攀升；但若在老舊市區，因改建整合不易，想要出售公設地獲得補償的地主遠大於有需求之開發商，因為供過於求，成交價格就會不斷下跌。
另一個影響價格的因素是法規變動，例如臺北市在103年通過臺北市容積移轉審查許可自治條例，實施強制雙軌制，要求容積移轉申請人必須有一半以上比例改以繳納代金方式辦理，造成市場購買道路用地之買方大幅減少；106年再次修法，取消公設地之路寛限制，刪除原要求15米以上之計畫道路才能容積移轉之規定，造成市場供給大增，使臺北市道路用地的成交行情從最高公告現值190%不斷下跌到30%以下，當時高價未賣掉的公設地地主都後悔不已。
因為影響市場行情因素甚多，價格高低起伏不定，請直接聯繫精誠為您免費評估持有的公設地價格。
Q4：請問如果把持有的道路用地賣掉，是否會被堵起來影響通行？
都市計畫容積移轉實施辦法第17條規定：「……接受基地所有權人、公有土地地上權人或前條第三項實施者辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：一、取得送出基地所有權。二、清理送出基地上土地改良物…….」其中提到的土地改良物泛指土地上一切人工構造物及農作物，由此可知若欲辦理容積移轉捐贈予地方政府之送出基地（道路用地）必須排除所有地上之人工構造物及農作物。
所以此地主不必擔心賣掉道路用地，會發生被堵起來影響通行之情事，反而是若其道路用地現況有嚴重佔用或仍未開闢完成，透過出售後買方排除佔用物捐贈予地方政府，能夠造福鄉里解決巷道長年通行障礙之問題，地方政府也會編列預算定期維養道路，維持巷通暢通，保障用路人的通行權。
Q5：請問賣掉公共設施保留地需要繳甚麼稅？
依土地稅法第19條規定未作任何使用之公共設施保留地免徵地價稅，依同法第39條免徵土地增值稅。
依都市計畫法第50-1條規定因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉公共設施保留地，免徵遺產稅或贈與稅。
依所得稅法第4-5條規定移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地免納所得稅（即俗稱之房地合一稅）。
唯一在買賣公共設施保留地要繳納之稅負是印花稅（因不動產買賣需訂立公定契約書向地政事務所辦理產權過戶，屬於印花稅法之課稅範圍），但交易慣例上是由買方繳納印花稅，故賣方出售其公共設施保留地無須繳納持有及移轉之不動產稅負。
Q6：請問道路用地是家族所有，需全部地主蓋章同意才能賣掉各自的持分嗎？
依法只要持分人同意即可出售其持分，無需經過其他共有人之同意。但若是家族欲出售全部土地，但有少部分持分人不同意，這種情況涉及土地法34-1多數決之複雜法律問題，建議聯繫精誠諮詢相關細節。
Q7：我有公設地有要賣，請問要聯繫誰？
精誠擁有20年買賣公設地之豐富經驗，以合理價格跟地主收購公設地，資金充裕，付款方式彈性，重視交易安全，精誠也可以協助地主排除地上佔用物，合約確保買賣雙方權益，是全國公設地地主最佳出售的管道，請直接聯繫精誠洽談細節。